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一季度楼市仍火热 融资结构悄然生变

2017-04-12 16:30:04 来源: 21世纪经济报道(广州)
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面对全国各地密集发布的楼市新政,上市房企在已经过去的今年一季度中,不仅未见影响,销售业绩与拿地热情更延续了去年末的态势。

4月10日,碧桂园发布前3个月的营运数据,共实现合同销售额1506.6亿元,同比大增251.4%。碧桂园的这一数据,超过了此前已率先披露有关数据的万科A和中国恒大,由此独占上市房企一季度销售额“鳌头”。

实际上,碧桂园的情况就如行业一个缩影,尽管今年第一季度各地频繁出台楼市调控政策,但截至最新,逾22家上市房企一季度合计销售额,已经突破7700亿元。而与此相对应的,是上市房企一季度拿地热情不减。

值得注意的是,尽管楼市调控新政短期未能影响到上市房企的销售额,但21世纪经济报道记者通过梳理分析发现,目前A股已发布去年年报的70家房企,在收紧信贷、发债等渠道后,融资结构以及融资成本已经悄然发生变化。

一季度楼市仍火热

对比已经对外披露一季度营运数据的上市房企“三巨头”——碧桂园、万科A和中国恒大,或可知晓今年前三个月国内楼市延续着去年下半年以来的火爆程度。

根据上述三家公司公布的销售数据,除占据头名的碧桂园披露的1506.6亿元销售金额外,万科A和中国恒大的销售额则分别为1502.7亿元和1069.3亿元,分列第二、第三位。而若以销售面积论,碧桂园、万科A和中国恒大的有关数据则分别是1213万平方米、988.2万平方米和1129.8万平方米。

此外,21世纪经济报道记者根据公开数据统计,虽然还未披露一季报,但截至最新,A股和H股目前共有22家上市房企发布了有关一季度销售情况数据,合计销售额超过7700亿元,较去年同期大幅提高六成。

有关人士对此表示,上市房企一季度销售继续火热,除受政策调控影响外,同样受到去年销售较好、部分业绩留存结转的影响。

中国房地产业协会有关数据显示,去年国内房地产开发500强企业的商品房销售金额,达到6.3万亿元,同比增长逾40%。中原地产研究中心的研报则指出,去年20家标杆房企共录得营收632.7亿元,同比上涨42%;实现净利润合计21.2亿元,同比上涨4.4%。

与一季度楼市销售继续火爆相对应的是,21世纪经济报道记者注意到,上市房企在这期间内的拿地热情,同样未受到调控政策的影响。

上述研报指出,今年一季度,国内20家品牌房企累计拿地4884万平方米,同比增长69.6%;累积拿地金额为2702亿元,同比大涨134.7%。而从拿地结构来看,一二线城市拿地占比达7成,其中二线城市的拿地占比达到一半。

财政部的数据则同样印证了上述有关情况。数据显示,前三个月,财政部土地和房地产相关税收中,房产税428亿元,同比增长26.9%;国有土地使用权出让收入6196亿元,同比增长36.1%。

房企在调控政策日趋严格的当下,仍然大量拿地,“补库存的导向很明显”。

“很多房企实际上还是会积极拿地,尤其是去年销售业绩不错的房企,会加大土地储备,所以这个时候即便是市场交易不好,房企还是会积极拿地的,对于未来市场尤其是周期性的复苏还是期待的。”业内认为。

融资结构调整

4月10日,银监会再度发布文件,其中涉及内容之一便是防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控,加强房地产押品管理。

此前的去年10月,央行召集17家银行开会,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。随后,银监会同样下发了有关文件,决定收紧房市融资渠道。

虽然密集出台的各地调控政策未能立刻给楼市“降温”,但通过梳理分析有关上市房企年报的财务数据,或可得出在调控压力下,后者融资结构已经出现变化的结论。

Wind资讯数据显示,目前A股发布去年年报的70家申万行业上市房企中,2016年货币资金结余合计达4580.77亿元,较2015年的3217.75亿元增长42.36%。但值得注意的是,去年三季度时,上述企业的货币资金结余合计已经达到4457.57亿元,这意味着去年最后三个月这一项数值仅增加123.2亿元,占全年增长额1363.02亿元的比例仅有9%。

而在资产负债率方面,上述70家上市房企去年总资产合计达到3.20万亿元,总负债合计则为2.41万亿元,以此计算出的资产负债率则是75.34%。不过,去年前三季度和2015年度,总资产合计分别为3.05万亿元、2.60万亿元;总负债合计分别达2.33万亿元和1.94万亿元,同样计算出的资产负债率则分别为76.25%、74.57%。

通过对比去年与去年前三季度、前年的资产负债率数据,可发现这项数值在去年前期曾出现一定上涨,但四季度后则有一定程度回落。

此外,通过计算上述70家上市房企有息负债(短期借款、长期借款和应付债券之和)发现,去年、去年前三季度、前年的这项数据,分别为7391.1亿元、7302.7亿元、6175.8亿元。这意味着,曾在前九个月暴涨的有息负债,在四季度却出现了下降。

中原地产有关数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅649.5亿,延续了去年四季度(1099.88亿元,全年为1.14万亿元)以来的低迷状态。

另外,有关数据显示,从资金价格来看,去年12月来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间,相比去年9月前4%均有所上行。

中原地产分析师对21世纪经济报道记者表示,融资渠道的收紧,使得房企资金压力加大,且海外融资难度同样趋大,“一旦内地债券融资压力增加,将明显增加房企资金压力”。

“从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧。此外,巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果持续甚至有可能出现违约。同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业‘钱荒’窘境。”分析认为。

吴善琪 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:吴善琪
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