网易房产长沙站|2019年长沙土地市场“冰火两重天”

（原标题：网易房产长沙站|2019年长沙土地市场“冰火两重天” 卖地762.8万方 成交684.8亿元）

2019年全年，长沙六区一县共出让138宗地块，其中纯住宅45块，商住用地44块，纯商业用地49块。土地总成交面积762.8万方，环比2018年上涨39.8%；总成交金额684.8亿元，环比上涨39%；以7月为界限，长沙土地市场前一半热情似火，后一半冷清落幕。

前半年土地挂牌出让不断、众多房企扎堆抢地、限价地频频提前熔断，限价刷新不断，重点板块的最高限价在上半年创新高。后半年，土地市场恢复平静，目之所及挂牌出让土地底价成交、低溢价甚至流拍情况多为常见，房企选地更趋理性谨慎。

近5年长沙六区一县经营性用地供求情况及2019年供求量情况分布示意图，图片来源：长沙克而瑞

市场表现：受制于2019年长沙前三季度累计成交土地建面已超去年全年，内六区经营性土地供销、出让面积、成交总价均创近五年新高，全年长沙六区一县经营性用地全年供应2423万方，成交2102万方，整体规模逐年上涨，增速出现放缓。平均楼面价达3257元/㎡。2019年土地溢价率降至6.7%，房企拿地整体理性。长沙县土地市场表现亮眼，楼面价仍处于洼地。

限价天花板：从近两年出让限价地的板块来看，最高限价整体呈现放宽趋势，长沙最高限价也从18年的11500元/㎡提升至12900元/㎡，同比增幅12%。在市场分化过程中，核心区的优质地块仍是房企抢驻高地；

房企城市投资信心度：城市房企起对市场信心度呈现持续高涨的态势，以长房集团和越秀地产两家房企表现亮眼，持续看看好长沙市场，积极参拍拿地增储，近三年外来新进型房企也对长沙市场信心颇足，2019年上半年有招商蛇口、南京金基，下半年有越秀地产、祥源凤凰等房企首次入湘。

01.2019年长沙土地市场卖地762.8万方 吸金684.8亿元

据统计，2019年长沙土地市场上半年里，1月份土地成交面积63万方，总成交金额52万；2月份土地成交面积45万方，总成交金额9亿元；3月份土地成交面积21.8万方，总成交金额33.9亿元；4月份土地成交面积26.3万方，总成交金额40.6亿元；5月份土地成交面积50万方，总成交金额52.3亿元；6月份土地成交面积36.6万方，成交金额22.4亿元；

7月份土地成交面积136.3万方，成交金额159.7亿元；8月份土地成交面积110.6万方，成交金额95亿元；9月份土地成交面积70.71万方，成交金额58亿元；10月份土地成交面积71.26万方，成交金额51.12亿元；11月土地成交面积30.3万方，成交金额24.06亿元；12月土地成交面积88.1万方，成交金额68.1亿元。

2019年长沙土地市场总成交面积762.8万方，环比2018年上涨39.8%；总成交金额684.8亿元，环比上涨39%；2019年全年土地供应2423万方，与2018年相比，无论是供应还是成交，环比增幅都超过了50%。可以说，2019年全年长沙土地市场呈现“冰火两重天”现状。2019年长沙平均楼面价达3257元/㎡。

02.岳麓区“双限地”成居住用地供应主力 星沙新“地王”诞生

从2019年六区县土地成交情况来看，岳麓区为成交大区，芙蓉区为为唯一一个突破5000楼面价的区域，雨花区2019年土地皆以底价成交。而长沙县表现尤为特殊，其成交面积位居各区第2。溢价率高达19.4%，远超其他区域。而楼面价则处为六区县中的洼地。

“面包”好不好，还要看“面粉”。长沙县土地规模突出，辖区范围大、土地多，供地量带动整体成交。房企则看好其市场支撑及区域溢价空间，作为六区一县唯一无土地限价区域，溢价空间未锁死，优质地块频出，房企多轮竞拍带高溢价率和楼面价。

值得注意的是，2019年长沙县土地市场最高楼面价也在同一天被两宗“姊妹地”两次刷新：5月29日，长房先是以6098元/㎡楼面价摘得[2019]长沙县010号地块，打破2018年华远以4894元/㎡楼面价拿下的星沙“地王”记录。

不久，经过43轮竞价，与之相邻的[2019]长沙县011号地块被中交地产、长沙雅颂房地产以6390元/㎡的楼面价联合竞得，星沙新“地王”诞生！可以说，伴随着城市主城区土地储备资源的缩减，周边区域发展前景光明的优质地块将越来越成为众人望其项背的贵土之地。

03.长房、越秀拿地迫切表现亮眼 招商蛇口、南京金基上半年首入长沙

长房集团在湘布局项目示意图

要说2019年长沙土地市场最吸引人眼球的房企是哪几家？长房集团、越秀地产当之无愧。自2018年开始，长房加速布局湖南全省的战略，2019年在长沙、常德、株洲、郴州、宁乡、浏阳等湖南各大城市大肆拿地，截止到11月共拿地13块，总成交金额达104.82亿元。这反映以长房集团为标杆的深耕型房企和本土老牌房企在城市品牌影响力明显，布局广泛，出货量较大，为保证业绩持续上涨而大力补仓，城市投资分化明显；随着企业投资节奏差异，后续房企销售排名差距或将进一步拉大，规模化布局扩张加速，“寡头”房企马太效应更显著。

作为下半年首次进入长沙的越秀地产，今年在长沙拿地总金额最高，36.64亿元。7月越秀地产在长沙连中三元，分别以5.73亿、6.39亿、24.51亿拿下长沙梅溪湖二期、西湖、月亮岛三宗限价地。

此外，近三年外来新进型房企也对长沙市场信心颇足，于观望中伺机而动，机会增储，看似低调的背后实则是致力于精准出击。上半年有招商蛇口、南京金基，下半年有越秀地产、祥源凤凰等房企首次入湘。

具体来看，4月29日，招商蛇口摇中长沙第二贵限价地——[2019]长沙市016号双限地，楼面价7000元/㎡，住宅限价12800元/㎡；6月25日，南京金基摇得长沙市[2019]035号限价地，楼面价3086元/㎡，住宅限价8800元/㎡。这也是招商蛇口、南京金基两家全新外来房企首入长沙。

文|燕南飞 实习生|甘紫凌