东原地产增长停滞 内控不足贪腐维权频出

曾经和龙湖、金科站在同一起跑线上的东原地产业绩裹足不前，掉队明显。

自2018年首次进入前50强后，东原地产高速增长的势头戛然而止，从其上市主体迪马股份(600565.SH)公布的合并口径销售额看，近三年迪马股份地产业务销售额增长近乎停滞，2018-2020年分别约200亿元、224亿元和227亿元。

2020年，在房地产行业的激烈竞争与行业调控下，东原地产继续“跑输”同行，排名下滑至第64位。受各地区毛利率下跌的影响，东原地产2020年业绩增速也低于行业均值。

然而，掉队并不影响迪马股份想要做强地产的野心，对于2021年拿地计划，东原地产表示耗资在300亿元以内，超过其在年报中所披露的227.21亿元全口径销售金额。此外，2021年还将分拆东原澄方冲刺IPO，加入物业公司赴港上市潮，实现做大做强的目标。

规模增长乏力，盈利能力下降，一向擅长造梦的东原还忽视了建造质量，从2014年起，违规销售、业主维权现象频发，此外，由于内控不足，内部贪腐事件也屡禁不止。

规模增长近乎停滞

龙湖、金科、东原被称为“渝中三杰”，经过几年的全国化扩张布局，龙湖和金科已从区域性房企跃升为全国前20强的房企，销售规模双双突破2000亿。

不甘落后的东原地产，早在2018年就提出“保50争30”，2020年销售额要实现千亿的目标。在2017年将总部搬到上海后，其开始加速全国化扩张，先后连续进入昆明、西安、郑州、长沙、贵阳、广州、佛山等二线热点城市。

规模扩张一度被誉为行业黑马，根据克而瑞《中国房地产企业销售TOP200》排行榜，2017年东原地产的全口径销售额为262.6亿元，排在第72名；到了2018年，其销售业绩出现大幅上升，全口径销售额猛增至548.7亿元，跻身行业第50名。

完成50强的小目标后，东原地产却开始走下坡路，2019年东原地产全口径销售额略微下降至540.1亿元，行业排名下降12名至第62名，仅踏入50强一年便再次跌出。克而瑞榜单显示，东原地产2020年全口径销售额为602.1亿，位于排行榜到第64名；权益销售额为324.8亿，位于排行榜第74名。

东原地产上市实体迪马股份的业务组成主要包括房地产业务及物业服务、专用车及建筑装饰工程三部分。

其从特种车起家，而后切入房地产，东原地产是房地产开发业务的运营主体。

2020年年报显示，迪马股份营收、利润双增长，债务结构不断优化。不过作为主要营收来源的地产业务板块，距离千亿销售目标仍然相距甚远。

按照迪马股份房地产合并口径计算，2018-2020年，销售额从200亿元到224亿元再到227亿元，东原地产近三年增长明显停滞。克而瑞数据显示，东原地产近三年全口径销售额，分别为548.7亿元、540.1亿元、602.1亿元。

地产业务增长停滞不前，拖累了上市主体迪马股份整体的利润。2020年，迪马股份营业收入为212.71亿元，净利润为18.03亿元，同比分别增长7.99%、25.89%。2018-2019年，迪马股份营业总收入分别为132亿元、197亿元，同比分别增长38.87%、48.17%；归属净利润分别为10.2亿元、14.3亿元，同比增长51.87%、48.71%，增长幅度较大。

年报显示，2020年，其房地产业务及物业营收为195.77亿元，同比增长7.48%；毛利率20.09%，同比下降8.48个百分点。其中，华东区域的毛利率最低，为12.59%，减少了21.68个百分点。迪马股份在年报中解释称是本期交付结转的业态涉及部分尾盘，毛利偏低，拉低整体交付规模的毛利率所致。此外，东原地产采取与其他房企合作开发地产项目的策略，权益销售占比连年下降，使其他合作房企分走的利润增多，导致少数股东损益增长。

300亿拿地额超去年全口径销售额

增长近乎停滞，下行周期之下，迪马股份仍然对地产充满信心并加大投入拿地扩张。2021年，公司同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备，获取土地价款总额在人民币300亿元内。

长江商报记者注意到，2020年，迪马股份房地产合并口径销售额为227.21亿元，300亿元的地价总额已经超过了全年销售金额。

拿地方式上更加灵活也更有野心，年报称2020年迪马股份新增土地储备35宗，新增建筑面积516.83万方。

拿地上除了招拍挂外，还加大了合作力度，2020年就与花样年和大发签订了战略性合作。

从区域布局上，深耕一二线城市的东原地产，也开始逐渐下沉。年报显示，2020年东原在绵阳、襄阳、渭南、遵义、徐州、肇庆等三四线城市都有落子。值得注意的是，从重庆发家的东原在大本营的存感越来越低。2018年，重庆东原的销售额突破百亿，位列第八。目前东原地产已经跌出重庆销售额前十的位置。

逆势拓储下，融资成本逐步走高。2018年-2020年，迪马股份的融资成本分别为7.65%、8.64%、8.69%。东原地产曾不惜高成本拿地助推了成本的上升。2019年7月，东原地产子公司昆明东易房地产开发有限公司拿下云南省昆明空港经济区相关地块，溢价率高达144%；2016年4月，东原地产在苏州拿下的地块溢价率高达284%，在杭州拿下的地块溢价率也高达183%。

近日，东原地产上市实体迪马股份（600565.SH）披露年报，2020年实现营业收入212.71亿元，同比增长7.99%；实现净利润18.03亿元，同比增长25.89%；扣非净利润15.06亿元，同比增长13.73%。

盈利指标看似较好，然而公司负债情况依然不容乐观。

毛利率下滑 拖累迪马股份业绩

财报显示，迪马股份应付款与长期借款均有所增长。

截至2020年末，迪马股份应付账款89.9亿元，占总资产的11%，同比增加52.48%；长期负债规模86.9亿，占总资产的10.64%，同比增加31.36%；总负债634.3亿，相比2019年末的574.6亿增长10%。

实际上，迪马股份短期借款29.7亿，加上一年内到期的非流动性负债22.9亿，合期末并现金约为65.7亿，现金短债比约为1.2倍，流动性风险仍存。

尽管如此，似乎却并不影响迪马股份想要做强地产的野心。对于2021年拿地计划，东原地产表示耗资在300亿元以内，超过其在年报中所披露的227.21亿元全口径销售金额。

而前车之鉴就在眼前，2017年，迪马股份大股东东银控股曾陷入了前所未有的债务危机，数亿资产被冻结，上百亿的银行借贷待还，迪马股份因此受牵连。2018年，东银控股的债务重组得到实质性解决，公司发展才进入实质解决阶段。

如今，迪马股份又要被地产拖累？

实际上，近年来东原地产增长停滞不前，已经拖累了上市公司的整体业绩。2020年，迪马股份实现营收、净利润分别增长7.99%、25.89%，但来自房地产业务及物业的营收仅增长7.48%；房地产及物业板块毛利率20.09%，同比下降8.48个百分点。

其中华东区域的毛利率最低，为12.59%，减少了21.68个百分点，不知道这与前述内部腐败有无关系。

迪马股份在年报中解释称，系本期交付结转的业态涉及部分尾盘，毛利偏低，拉低整体交付规模的毛利率所致。此外，东原地产采取与其他房企合作开发地产项目的策略，权益销售占比连年下降，使其他合作房企分走的利润增多，导致少数股东损益增长。

2021年，迪马股份还拟全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。

贪腐维权问题频出内控受质疑

东原地产还频曝内控问题，遭市场诟病。

近期，东原集团接连被曝内部贪腐案。其中，据通报，上海项目营销副总监王艳菊因违纪被处理；杭州公司营销负责人、城市助理总经理许星星，多次收受供方回扣及好处费，金额较大；营销管理部品牌策划副总监严国康，通过多个营销策划合同套现、多次收受供方回扣及好处费……

针对频频发生腐败、违纪事件，东原集团曾公开回复称，对于反腐倡廉，公司一直是非常严格且零容忍。公司不仅具备既有的风控和监察体系，也在廉政建设和反腐败工作中取得了重要成果与突出贡献。

但对这一回应，市场并不买单，事实上，大型房企的内部反腐已经是“常态化”的动作，很多大型房企都有相应的监察部门。如果不从制度的设计上减低腐败现象的发生，长远来看，将持续侵蚀企业的利润，甚至对企业形象带来负面影响。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，近期东原内部贪腐的消息在整个地产圈都很受关注，某种程度上还是说明当前房地产还是腐败高发地，腐败的查处有助于企业的经营稳健，从实际过程来看，东原这两年的市场规模和市场影响力相对偏弱，贪腐如果不查处会更加制约发展，需要进行管控。

与此同时，东原地产违规销售、业主维权现象也屡禁不止。此前，媒体公开报道，东原地产重庆多项目存在为“三无人员”包装身份贷款买房、与业如信贷进行“首付贷”合作以及有项目疑违规将办公楼当公寓卖等乱象。

自2014年起，东原地产全国多个项目遭遇业主维权导致口碑急剧下滑。在武汉，东原启城部分业主因装修施工质量堪忧也进行了维权活动；在郑州，东原晴天见小区消防通道存隐患不达标，业主拒不收房，而且还存在幼儿园占地与合同约定不符，绿化不达标，私改消防规划、防火门窗没有安装等问题。东原阅城因承诺的学校无法落地、“头盔式”阳台等问题遭遇维权；在重庆，东原晴天项目因疑存虚假宣传，承诺的交通轨道、商业配套等无法兑现，遭业主维权。至今，很多问题东原地产仍未给予有效解决方案。

东原地产在长沙开发了两个项目东原 麓·印长江和东原·启城。

东原 麓·印长江B7#、B9#已平推，在售建面约154平、191平叠墅，均价21500-23000元/平。预推E1#E2#建面143平非毛坯住宅，开盘待定。东原·启城14#、18#11#、12#、13#在售建面89-130平毛坯住宅；3#、7#9#建面118平洋房。

文章来源：长江商报；天府财经网

长江商报原标题：东原地产增长停滞仍拟300亿拿地 内控不足贪腐维权频出

天府财经网原标题：内部腐败严重，业主维权不断，销售增长停滞……东原地产怎么了？

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