华润置地高溢价拿地 毛利率逐年下滑、维权事件频发

华润置地从高周转向高质量发展，不变的是仍“痴迷”高溢价拿地？

在全国首次推行全面集中供地的背景下，5月13日，深圳首次集中供地共拍出六宗地块，华润置地均未竞得。

而在4月末的广州集中供地中，华润置地的表现却是令广州地产圈为之一惊：以21.28亿元的价格、23400平方米的净配建面积，拍下白云区金沙洲AB3701008地块，溢价率45%，楼面价达42122元/平，刷新了广州Top10楼面价。

白云区金沙洲AB3701008地块并非个例，记者发现，2018年以来华润置地以持续高溢价的拿地方式在进行扩张。与此同时，公司开发物业毛利润持续下探和逐年递增的债务。截至2020年末，华润置地负债已超6127亿元。另外，项目品质维权事件也频频发生。

高溢价拿地扩张 债务攀升

“公司已完成向城市开发投资运营商转型，基于「2+X」商业模式，大力实施「精准投资、卓越运营、变革创新」三大战略举措。”在2020年的年报中华润置地如是表示。

然而，记者发现，华润置地在实际行动上却未改高周转时代的大举拿地策略，甚至仍不惜高溢价拿地扩张。

今年4月26日，在广州集中供地当天华润置地以21.28亿元的总价拍下白云区金沙洲AB3701008地块，溢价率至45%，楼面价为42122元/平方米，大幅高出周边平均房价，刷新了广州Top10楼面价。区域内周边二手房价格普遍在2.6-3.8万元/㎡。而附近唯一待售的越秀越泷山项目，于去年年底拿地，实际楼面价仅为20039元/㎡。

业内人士普遍认为，金沙洲地块从地段上来看，相较于周边项目并没有太大的竞争力，因位处浔峰山生态公园内，该地块或许会建别墅、豪宅类产品，很难想象华润置地要打造怎样的高端产品来弥补价格上的落差。

不仅如此，4月9日，华润置地经摇号竞得的西安西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40号商住用地，总价达22.51亿元，溢价率竟高达225.83%。

而2021年开年之际，1月8日，华润置地以11.27亿元竞得江苏徐州惠民小区东C地块，溢价率高至121.85%。

根据华润置地每月公布的土地更新数据显示，截至2021年4月31日，公司合计拿地20幅，与上年同期拿地19幅基本持平；总楼面面积达4,284,305平方米，同比增长34.82%；累计权益土地出让金达398.7亿元，同比增长61.09%。

事实上，华润置地高溢价拿地扩张始于2018年。2018年3月份，华润置地联手华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，同年6月又以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，依次刷新当年上海地王纪录。同年8月28日，华润置地再以总价47.2亿元，获取武汉P(2015)076号光谷长动地块，溢价47.29%，刷新武昌单价地王记录。9月份，华润置地以总价6.76亿元竞得哈尔滨No.2018HT019商住用地地块，，折合楼面价5932元/平方米，溢价率109.6%。

2019年以及2020年同样如此。2019年4月11日，华润置地以楼面价9042元/平拿下哈尔滨松北新区地块，成为当时哈尔滨地王，创造了哈尔滨楼面价新纪录。2020年1月8日，华润置地以16.47亿元竞得郑州位于经开区经北五路以北、传媒路以西地块，溢价率达50.15%。

从拿地金额上来看，华润置地对规模的需求显而易见。年报显示，2018年至2020年，华润置地拿地金额分别为2106亿元、2425亿元及2850亿元。

在高溢价拿地的方式下，融资成了公司继续开拓市场的重要资金来源。截至2020年，华润置地综合借贷额达1650亿元，同比增长22.64%；公司流动负债上涨至4438.50亿元，较上一年增幅为12.38%。

毛利率逐年下滑 多地项目现维权

如果说融资递增、负债上涨是华润置地扩张下对“输血”的强烈需求，开发物业毛利率情况或是表现出了公司资金回流的“疲软”。

近年来，一、二线城市土地成本递增，土地调控不断，使得房企开发物业毛利率持续下降。2020年行业整体毛利率为25.92%，较2019年同期下降4.21个百分点。

天风证券分析师陈天诚在研报《行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降》中表示，“拿地价格提升、热门城市限制新房销售价格等因素导致行业毛利率水平维持低位。行业整体净利率为9.85%，达到2015年以来的历史低位。”

战略上将土地储备重头转移至一、二线的华润置地自然深知其中“苦楚”。

根据华润置地年报披露，公司开发物业毛利率逐年递减，由2018年的42.9%下滑至2020年末的29.1%，综合毛利率则由2018年的43.4%下滑至2020年末的30.9%，虽仍在行业水平之上，但是相比较头部房企来说，仍有差距，排名首位的合生创展2020年综合毛利率达63.5%，位列第二的深圳控股为46.9%。

*2020年毛利率排行前20名房企（图片来源：羊城晚报文章《房企2020年成绩单：毛利率普降，红线指标快速达标》）

天风证券陈天诚认为，“行业业绩增速下移，盈利能力较历史水平下降，三道红线有望在未来深刻改变房企经营行为，不少房企不得不加速退出降档举措，行业风险溢价率下行，过去以高于其毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。”

不仅如此，华润置地的权益销售额占比在同量级房企中表现不佳，几乎“垫底”。记者根据克而瑞研究中心提供数据得出，2020年华润置地的权益销售占比为63.8%，而碧桂园的权益销售比为72.29%，恒大为95.1%，中海为93.44%。

*图片来源：克而瑞研究中心数据

*图片来源：克而瑞研究中心数据

华润置地的“苦楚”不单体现在开发物业毛利率持续下探方面，公司项目因品质问题亦频频出现维权事件。

2019年7月4日，据媒体报道，华润置地济南万象城项目，完成所有地下工程后才发现该项目坐标基准存在重大偏差，出现楼座移位现象，导致地基拆除重建。但是房屋未建时却已基本售完。

2020年6月，长春华润紫云府三期发生“业主致华润置地总经理公开信”事件，该项目被曝绿化“缩水”，品质提升未兑现，且开发商在处理业主投诉时推诿敷衍。

2021年4月，在西安华润悦府交房之际，业主发现房屋玻璃外挂改为了内嵌，经协商，华润置地方给出的回复竟是“业主如果不满意，可以退房。”

针对华润置地在高质量发展的战略下仍频繁高溢价拿地、权益销售占比低于行业、多地项目出现的维权等问题，《中国科技投资》记者致函华润置地，截至发稿，未获回复。