高负债率下的中交地产难顾项目品质？

银根紧缩下，中交地产股份有限公司（下称"中交地产",000736.SZ）丝毫不掩饰自己对规模的渴望。在完成"2020年冲刺500亿"的目标后，又在加大拿地，执意迈向千亿阵营。中交地产连续高速扩张，疯狂摘地，带来的除了负债率持续攀升，以及利润率逐年下滑外，还反噬了中交地产开发的项目品质。

频频高溢价拿地的中交地产，在去年4月曾向母公司申请借款15亿元，而到了年底，短期借款激增80%，一年内到期的非流动负债增30%，应付债券则同比更是增长132%。中交地产负债率增幅已达到108.95%。以上信息来源南方都市报

据不完全统计，2020年上半年，中交地产在重庆、青岛等地多个项目均爆发维权。

重庆中交中央公园项目业主一直深陷维权泥沼之中。主要问题围绕在消防不达标、绿化缩水、品质下降、漏水渗水等。在销售时期还涉及违规收取“茶水费”等问题。

同样在重庆的项目中交漫山，也曾发生过业主维权事件。主要是在交房时，业主发现墙上渗水、地下无排污而导致地面上污水泛滥，因此业主拒绝接房，而此次维权事件也不是中交在重庆发生的第一起。

2020年3月，位于青岛的中交阳光屿岸业主曾经曝出，其购买的中交阳光屿岸房产淹水3次，屋内设施地板墙面均出现水泡发霉等问题，无法继续入住。

中交地产的维权事件不是个例，在此之前，多地均有曝出业主维权。甚至在2018年，长沙市住建委曾通过《住建行业失信曝光台》栏目曝光了一批住建领域失信行为，在曝光的名单中，位于长沙的中交中央花园赫然在列。据了解，在销售时期，该项目曾因为“捂盘惜售”“交茶水费可提前内定房源”等问题，引发了业主的强烈质疑和多次维权。此后更是出现了严重的建筑质量问题：房屋底层多根柱子断裂，其中断裂最严重的地方，裂缝最宽处缝隙达30厘米。以上信息来源乐居财经

长沙中交中央公园房屋现多处裂纹，长达数年未有效修补 业主担忧存

中交中央公园位于长沙人民东路附近，业主陈先生介绍，自打2015年交房装修入住后，家中墙面陆续出现裂纹，眼前这条裂纹从天花板裂到地板，而陈先生家中，类似的裂纹并不少。

早在2018年4月和2020年3月相关媒体就对中交中央公园业主提出的问题进行了相关报道。以上信息来源：芒果都市

中交地产在长沙开发项目有：芙蓉区人民东路旁的中交中央公园；岳麓区岳麓大道旁的金地中交麓谷香颂，长沙县黄兴大道旁的建发中交松雅院；望城观音岩的中交凤鸣九章；天心芙蓉南路与新电路交汇处的长沙中交世通国际。目前在售的有建发中交松雅院，中交凤鸣九章，中交中央公园项目的公寓中交广场。

今天我们重点来看看现阶段中交在长沙的重点项目：中交凤鸣九章。

周边楼盘价格对比图

打开长沙楼市房价图不难看到，观音岩片区目前仍处于长沙楼市价格洼地，毛坯大多为6/7字头。对比同片区其他楼盘，中交凤鸣九章毛坯限价8500，为片区限价天花板。项目首开卖毛坯，后期会改精装，均价接近一万。这个价位在长沙偏一点的地方选择面很广，购房者可以实地多考察几个项目再做决定。

现场区位图

从营销中心区位图可以看出，项目临近雷锋大道、黄金大道、永通大道、银星路等望城几大主干道，可快速通往麓谷、梅溪湖、月亮岛等片区，通过绕城高速可快速抵达河东，门口还有公交可直达五一广场。

众所周知，地铁对片区的发展有拉动作用，例如月亮岛片区，随着4号线的开通房价水涨船高。规划中的12/13号线会对观音岩片区带来怎样的助益我们不得而知，以长沙的工程进度，哪怕是开建了，也还需要6/7年的时间才能投入使用，观音岩的发展还需要时间发酵和沉淀。

沙盘实拍图

据介绍，本月底将首开1#高层和28#洋房。从沙盘上看，1#离学校最远，但最靠近永旺梦乐城，与已入住的新城国际花都一路之隔，两梯四户，板塔结合结构。

104㎡A中间户型得房率及空间利用率较高。但为了保证两个次卧的居住私密性，西侧墙体往外延伸五米多，次卧采光性能较差；公卫与主卫紧挨，且洗漱位置正对主卧门，次卧上厕所反而需要绕行。置业顾问介绍道，两个卫生间确实有点鸡肋，后期可以将主卫改造成衣帽间使用。

104㎡B边户10.25米的超长走廊是最大槽点，占了约15㎡的空间，直接导致其他功能区面积不够。客厅面宽3.7米，进深3.6米，略显局促，放下一个沙发后已无更多活动空间；5个功能区朝北，客厅及主卧朝南，且客厅两侧的光线都会被中间户外延墙体遮挡，采光通风性能不佳；厨房与阳台相对，空气流通性能减弱，不算是真正的南北对流。

118㎡A户型同样存在走廊过长的问题，近10米的长度浪费了巨大的使用空间。入户过道过窄，没有鞋柜的位置，且右侧为公卫洗漱池，洗漱池和套内花园正门相对，后期改造成次卧后，难免不受潮气和噪音干扰。客厅旁边中间户墙体往前延伸，同样会遮挡住户型光线，直接导致西侧户型上午与阳光无缘，下午才有部分太阳能照射室内。118户型通透性在三个高层户型中为最佳，但采光性能最差。

28#是项目所宣传的洋房，实际为11层的小高层。位于售楼处后面，离学校及公园配套近，一梯两户，板式结构，采光通风性能较好，户型为142㎡、148㎡的大四房，预计单价会比高层贵1-2千。

从公布的户型图看，148户型7.8米的南向阳台是亮点之一，但是书房和客厅相连，套内花园部分需要改造才能变成一个次卧，并不是传统的四室两厅两卫；主卫的门对着卧室床，不管是从日常生活来讲或是从风水角度来讲，都非常的不合理；次卧的面积因为走廊内嵌式衣柜而被压缩，导致房间内空间较为局促；后期改造出来三个次卧的空间尺寸都会偏小，这不应该是148㎡房子应有的表现。据了解，项目赠送面积颇多，公示公摊为22%。

长沙市一中金山桥学校实景图

教育配套：

实地探访项目周边教育配套，东南角为自建的幼儿园，一路之隔便是长沙市一中金山桥学校，该学校为长沙市一中的直管九年一贯制学校，所有老师都是由市一中直接调派和选聘过来的，师资力量非常雄厚，后期也将打造成为整个片区的标杆学校，19年秋季已经开学。尽管“近水楼台”会有一定优势，但具体划片还是以每年教育局文件为准。

项目周边配套示意图

生态配套：

项目自建山体运动公园，目前为样板间示范区，后期会拆掉，里面规划了一个篮球场。东面紧邻的就是七峰公园，南面是6400亩被称为城市绿肺的谷山森林公园，东南面还有谷山体育公园，可以打篮球、羽毛球和游泳等等。小区内园林还有网球场、羽毛球场等运动场地，以及满足不同年龄段的活动空间，容积率仅2.24，绿化率达到40%，长沙少见。

据悉，七峰公园已于今年3月进场，目前已完成了围挡及部分边坡施工，预计今年年底可以完成建设。

望城吾悦广场，外部主路正在施工

商业配套：

目前离项目最近的商场为去年年底开业的吾悦广场，不到一公里，步行可达。项目还自带9000平米的商业，可满足日常生活需求，等到家门口的永旺梦乐城（长沙金圆）购物中心落地后，未来商业配套将更加完善。

总的来说，项目宣传的区域规划、片区发展潜力、学校商业配套，与周边的冷清、没有竞争力的价格形成鲜明对比。未来会如何发展，我们不得而知，但至少现在观音岩片区还需要时间，静待厚积薄发那一刻。以上信息来源：拼房帝长沙

在房票如此珍贵的长沙，买房更要三思而后行，具体怎么选，相信每个人都有自己的抉择。

从比较积极的拿地态度上来看，中交地产目前的主要发力点还是在地产上。在很多城市也采取了与强势房企的合作模式。合作开发可以缓冲企业快速扩张的惯性，缓解资金层面和营销层面的压力，但是却也难以保证产品的质量。

中交地产试图通过大规模扩张杀出一条“血路”出来。然而，在规模和质量的取舍上，中交地产似乎没有做好平衡，甚至，出现了口碑和利润的双双滑铁卢。在李永前“做大做强”中交地产的抱负之下，舍弃品质和口碑，追求规模和扩张，实不为一条可持续发展的道路。

阅读提示：本平台仅对上述信息进行采集、编辑，不对该信息内容的真实性负责。本文所提到的楼盘信息，纯属个人踩盘得出的观点，非硬广，仅供参考，买不买结合自身需求来决定。因时间、市场、政策等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不作交易和服务的根据。文章部分图片与文字均来源网络，如有版权问题请5个工作日内联系作者删除，作者邮箱kwyfccs@163.com。