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长沙市第二次集中供地时间再次推迟到9月

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长沙市自然资源和规划局官网今日发布公告称,长沙市市本级第二批住宅(含商住)用地集中出让,推迟至9月。

长沙市第二次集中供地时间再次推迟到9月

前不久,青岛、天津、深圳等多个重点城市叫停或延期第二批集中供地。

多家研究机构表示,叫停主要是首批供地政策效果不及预期,土地供给机制需要进行调整。

而这几天,多个城市的“2.0版土拍规则”已经出炉。

8月24日起,接连三日,成都、南京、杭州、广州四个城市都发布了二次集中供地规则。8月29日,深圳今年第二批集中供地重新挂牌,土拍规则也进行了调整。

土地竞价规则调整后对楼市有何影响?另一方面,在更多城市加入土拍规则调整的队伍下,长沙下一批集中供地将走向何方?

多城推出土拍新规

终于,土地竞拍新规在部分城市落地。

长沙市第二次集中供地时间再次推迟到9月

先是8月24日,成都率先确定土拍新规:第二批集中供地出让方式上全面取消“竞配建”,所有地块均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施;且绝大多数地块溢价率未超过10%。

8月25日,南京发布二次集中供地规则,实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式;最高溢价率由之前的30%下调至15%;房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。

8月26日,杭州将土拍规则调整为,一般地块溢价率上限由20%调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

同样是在26日,广州也发布二次土拍公告,其土地竞价规则在加大住宅用地供应量、限地价、竞自持等基础上,又增加了限房价、限销售对象、防马甲、一次性书面报价等出让方式,并将地块成交溢价率控制在15%以内,严限高价地。

8月29日,深圳第二批集中供地重新挂牌。土拍规则调整后,地块溢价率上限统一由45%调整为15%,同时,新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。

从上述调整后的土地竞价规则来看,严审查、限溢价、竞品质是土拍重要的调整方向。

严控土地溢价、提升住房品质是关键词

限溢价,是这次土拍规则最为引人瞩目的变化。

中信证券曾发布分析文章称,“在第一次集中供地中,部分城市土地成交溢价率偏高,竞争过于激烈的背景下,对地方土地供给机制的调整是大势所趋”。

长沙市第二次集中供地时间再次推迟到9月

从目前几座城市发布的第二轮集中供地计划来看,土地溢价有了明显的下调,且设定土地溢价上限。

对于拿地房企来说,控制溢价率等于控制了土地成本,从而保障房企一定的利润空间。“房地联动”层面,土地价格也会直接影响房价,因此,稳地价也是从源头上管控房价。

除了限溢价之外,提高住房品质也是第二轮集中供地的热点词。从成都、南京、杭州等城市的新土拍规则,不难看出严控商品房品质的趋势。

例如,杭州推出10宗“竞品质”地块;南京更进一步,土拍阶段直接“定品质”,从公共空间、建筑设计、停车设施等三个方面明确住宅提质新要求。

长沙市第二次集中供地时间再次推迟到9月

此外,严审查也是本次集中供地的一个重要特点。主要表现在,加强购地主体资格和资金来源审查。

目前,天津、济南、青岛、沈阳、福州、苏州等城市都提高了对房企的资金要求,包括但不限于:加强购地资金来源审查、房企竞买地块所缴纳的资金必须为合规自有资金等,并对违规房企设定了一定的惩罚机制,如扣除保证金、几年内不得在本市竞买土地等。

又比如禁止房企马甲围标拍地,广州就严格限制单宗地的竞买马甲,一个开发商只允许报名一块地;杭州也要求同一集团成员企业不得同时报名竞买(或联合竞买)同一地块,除“竞品质”地块外,同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

这一目的是维护市场的健康发展和合理竞争。

预判:长沙二次土拍将加强审核、提升品质

在目前土拍规则优化的背景之下,长沙第二批集中供地将走向何方?

根据湖南世联行的数据,首批集中供地,长沙整体溢价率控制较好,七成地块溢价率<10%。同时,该机构也预测,长沙二次土拍将加强审核、提升品质。

长沙市第二次集中供地时间再次推迟到9月

一大预判是,对参拍企业审查趋严,禁止马甲围标并设置违规惩罚机制。

事实上,首次集中供地中,长沙已有多宗土地在出让条件中,对资金来源审查与资质作出了相关要求,但并未要求有开发商资质,预计长沙会跟进资质要求。

另外,无锡、苏州、东莞等城市发布马甲围标的惩罚机制,惩罚标准1-3年不得进入房地产市场,长沙预计也会跟进惩罚机制。

另一大预判是,将给房企一定的空间,提升品质。

湖南世联行预计,长沙的土地出让方式会迎来适当调整。土拍将限定土地溢价上限为15%,给房企一定的利润空间,熔断时通过竞品质来确定竞得人,从而使得品质得到提升。


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