今年受集中供地新政和市场下行的双重影响，全国土地市场成交规模较2020年同期相比有明显下滑。在房企融资难和行业大环境遇冷的压制下，各城市土拍热度降温明显，整体表现为“先扬后抑”。
全年供应超3000万方，楼面价创历史新高
2021年，长沙六区县供应体量继续保持上涨态势，全年供应建面超3000万方，较去年同期上涨2.4%；成交用地面积总计936.1万方，同比涨8.9%。
具体到各板块表现，今年土地成交量超100万方的板块增加到7个，高铁新城板块全年总成交建面达232万方，为板块成交首位。秀峰鹅羊板块紧随其后，成交建面超150万方，位居第二。
全市三板块限价刷新，高铁新城限价涨幅达25%
2021年，长沙限价达14800元/平米的板块共3个，分别是中心板块、滨江板块以及谷山板块，其中滨江板块和谷山板块今年限价的涨幅分别为10%、14%。
全市来看，今年一共18个板块限价实现刷新，其中高铁新城板块的限价涨幅最大，由去年的11200元/平米上涨至14000元/平米，涨幅达25%。另外谷山、芙蓉北、红星洞井板块的限价涨幅也都较高，均超10%。
供地位置往城市外围扩张，三集供地北拓明显
从供应地块的位置分布来看，随时间推移，供地方向逐渐向城市外围扩张，中心城区土地资源开发趋紧下，城市发展、土拓中心开始向西北向边缘移动。
对比集中三环内出让的一批供地、多数地块位于三环附近的二批供地，第三批次挂牌地块位置进一步往外围扩张。三集供地供应地块大多位于三环外，北拓明显，以望城区为供地主力区域，同时多宗地块落位经开区北片区、高铁西城、桥驿片区等地
土拍政策“由松转紧”，整体维持严格
在稳市场、促进行业健康发展的大方针下，土地供应两集中政策于今年重磅出台。三批次集中供地土地供应面积、土拍热度逐轮递减，土拍规则整体维持严格下，二三次集中供地竞拍规则适当放宽。
就今年三次集中供地的情况来看，首轮供地土拍规则最为宽松，加上出让地块自身素质较好，一集供地土拍火热，9宗地块熔断。
为控制溢价率与市场热度，二轮土拍在规则上有所收紧，不仅提出了竞买保证金及购地资金来源要求，同时加入了房地产开发资质审查、限马甲参拍等限制条件。
土拍规则升级叠加下半年融资环境遇冷以及市场下行的影响，二轮集中供地市场热度明显下降，流拍率攀升，流拍+中止率高达65.5%。
由于二轮供地流拍过多，为激活土地交易市场，三轮供地政策端得到明显优化，只在整体上维持严格。土拍规则通过降低参拍房企的资质要求、降低保证金、土地款首付比例、取消竞自持、提高住宅限价等，促进土地成交市场回温。
总而言之，三批供地政策呈现“先紧后松”，整体严格的特征，土拍热度则表现为“先扬后抑”的走势。预计来年土拍规则仍将有所放松，利润空间一定程度放开下，核心板块的优质土地仍会受到各家房企的持续关注。
整体来看，长沙保持与中央调控基调高度同步的同时，根据现有的市场情况，推出了多个维度的政策“补丁”，整体以“稳”为主，调控未见明显加码，预计短期内也不会出现较大力度的宽松政策。
一集供地房企参拍积极，二三轮土拍“国进民退”
2021年共有27家房企在长拿地，其中10家房企拿地建面超50万方，保利集团获地最多，年度摘地162.7万方，预计明年业绩可实现进一步增长。新进驻房企方面，龙光地产和佰昌集团于今年首次进驻长沙拿地。
集中供地房企拿地情况来看，首批集中供地房企竞拍积极，多宗地块溢价成交，品牌房企、本土房企拍地积极，部分房企连摘多宗地块；二集供地土地大量流拍，民企纷纷躺平，土地成交以平台公司和本土房企拿地兜底为主；第三批供地在调整规则后成交状况有所好转，但地块仍以底价成交为主，国企央企为拿地主力。
展望未来，房地产作为“支柱产业”的地位不会动摇，大环境趋紧下，土地成交端在短期内预计难有明显回暖。2022年，房企在拿地态度上仍将保持审慎，综合素质较好的地块会受到更多关注。
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本文来源：网易房产长沙
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