2021年房地产市场跌宕起伏,上半年和下半年表现差异较大。TOP30房企实现总销售额2404.4亿元,较去年同比下跌2.9%。随着行业逻辑逐渐转变,预计未来增速下降将成为常态。今天(1月16日)克而瑞湖南发布2021年湖南房企销售排行榜。
先扬后抑,下半年市场降温明显
2021年房地产市场跌宕起伏,整体销售表现为先扬后抑的走势,上半年市场热情高涨,下半年陡然转冷,行业持续低迷。
一季度,市场购房情绪延续了上年末热度,TOP30房企销售规模较19年尤其是20年同期提升显著。二季度之后企业销售增速开始放缓,特别是下半年市场降温明显,单月业绩增速自7月由正转负以来,延续下跌趋势且降幅不断扩大。
全年TOP30房企经历两次短暂高峰,一次为6月年中冲刺,另外为12月年底冲刺,但受市场负面影响下半年持续转冷,年末业绩增长动力明显不足。
累计业绩同比降低2.9%,销售增速负增长
从累计业绩表现来看,2021年1-12月TOP30房企累计销售金额2204亿元,同比2020年,累计业绩增长逐月下滑,7月份跌破25%,9月份跌破10%,即使10月国庆黄金周累计业绩增长仍不足3%,11月增长停滞,最终在12月跌破为负值,全口径金额较2020年同比降低2.9%,规模房企销售增速出现负增长。
门槛增速下降,部分梯队门槛负增长
2021年,各梯队销售门槛增速下降已然常态化,这一趋势自一季度后开始显现,并在下半年持续发酵。全年数据来看,各梯队销售门槛增速呈现一定的分化,行业竞争加剧。
从全年累计门槛同比变化来看,TOP20门槛同比连续3个月负增长。TOP3在11月停滞增长后,12月实现小幅回调,年内增速回弹为正。TOP5梯队规模相对优势下,销售金额门槛破百亿,与TOP3门槛差距由2020年35亿缩小到30亿。TOP30房企门槛同比增幅较为坚挺,同比52%,门槛值增长10.6亿突破至31亿,在市场行情向下的背景下,后部梯队房企表现出较强韧性。
伴随调控的持续深入,房企高增长、快增长的模式将走向终结,暴露风险不止。随着资金压力增加,房企投资及扩张动能也相应降低,门槛值减速态势仍将持续,行业格局或将重新洗牌,具有资金优势的央企、国企以及稳健型民营房企或将占据更大的市场份额。
5家房企逆市上扬,业绩同比增长超80%
从企业累计业绩来看,2021年1-12月TOP30房企中10家房企业绩同比降低,其中,6家房企同比降幅大于20%,TOP4的头部房企跌幅最大达到-51%。TOP21-TOP30中有4家房企业绩下滑,主要跌幅集中约35%。
另一方面,2021年房地产市场先热后冷,前紧后“松”,部分企业抓住市场机遇,在外部环境遇冷的条件下顶住下行压力,实现业绩增幅。其中,TOP30中全口径销售金额同比上涨超80%的房企有5家,表现出较强的抗压能力。
2021年旭辉集团蓄势发力,成绩斐然,主力在售项目高达14个,全年累计销售138.75亿元,名次上浮10位,跃升榜二。雨花郡、国悦府、雨金广场共计60.67亿元,并肩成为雨花区流量大盘。同时在滨江新城推出铂悦湘江,打造湘江一线大平层改善产品,入市半个月揽收21.43亿元的高业绩。还有铂宸府(9.26首开,7.34亿元)、国宸府(12.19首开,0.77亿元)两个项目全新入市,赢得各方关注。地级市中有常德旭辉国际新城,业绩7.25亿元,是常德高流速高去化项目。
龙湖集团和华润置业名次均上升13名。其中,龙湖凭借春江天玺、春江天曜,分别在芙蓉北、省府北自持龙湖天街,为片区配套助力升级,两项目贡献近59%业绩。华润今年在长沙新推2大项目,分别为洋湖垸板块的凯旋门,以及新湘雅健康城片区的长沙悦府(23.36亿元),悦府12月三次开盘当天去化100%,业绩23.36亿元。
此外,大唐地产凭借新项目入市以及老盘加推实现业绩高增长。2021年大唐地产主力在售项目4个,其中汉唐世家全年13次加推,业绩25.22亿元;大唐印象7.81亿元;以及8月份在湘江智谷首开的汉唐翰林府,销售额5.05亿元。
北辰实业在开福中心板块加推北辰三角洲,项目一线江景,拥揽十多公里湘江景观面,正地铁口,配套清水塘北辰实验小学+长雅中学,多重价值下,市场反响高度集中,去年业绩达到39.55亿元,单项目贡献占比82%。
本土房企稳扎稳打,多地布局优势释放
2021年,在外部环境多变的情况下,本土房企稳扎稳打,湖南榜中共6家本土房企,总金额431.19亿,占据TOP30总业绩19.6%,同比去年业绩占比提升了2.5个百分点。其中,5家企业跻身湖南榜TOP15,同比2019和2020年均新增1家。
结合本土房企全国业绩榜可以发现,排名靠前的本土房企多为落子多城、数盘齐发。其中,本土房企TOP5的表现尤为突出,通过持续深耕下筑口碑,赢市场,保持较好的市场份额和业绩增幅。
中建信和是全国战略布局的优良代表,业绩达117.5亿元,分别在北京、广州、重庆、天津、济南、南宁、烟台等地相继开发项目。同时在湖南核心区域多盘齐发,布局多位于规划利好区域,环长株潭城市群为在湘主力布局城市。
大汉城建和长房集团同样也是深耕湖南。大汉城建地级市主力在售项目高达22个,远超其他房企,贡献了47%的业绩。在长沙市场表现也可圈可点,汉唐世家商品住宅全年销售额25.13亿元,位列长沙九区县商品住宅TOP11,大汉汉府业绩同样不菲,9.57亿元,2021年2次开盘,平均去化超91%。长房集团湖南在售项目21个,销售额77.11亿元,其中长沙市15个,业绩占据75.9%。同时立足长沙布局全省,积极进驻地级市,发展势头不可小觑,逐渐成为城市建设担当。
另外值得注意的是德奥地产,企业凭借单项目德奥·悦东方跻身本土房企TOP8。在外部环境多变的市场压力下,企业有效把握项目进度,踩准市场节点,有序开闸放水、抢占市场份额,项目全年销售金额达20.72亿元,位列长沙九区县商品住宅TOP16。
新增货值解读
在融资收紧、土地供给端改革的影响下,2021年的土地市场经历了由高热降至低温的变化。不同性质房企投资积极性、投资力度发生明显转变。TOP30房企新增货值成交金额突破810亿元,同比上涨14%,然而成交建面出现下滑,同比下跌2%至2317万方。
城市分化明显,长沙为投资聚焦点
从TOP30房企在各城市拿地建面、拿地宗数来看,各城市之间分化凸显,经济强市和规划能级较高的城市受到房企很多青睐。
湖南重点房企新增货值TOP30中,长沙无论是获地建面还是宗数,均以较大优势占据首位。房企在长拿地建面约1476.6万方,占湖南总建面59%,拿地宗数63宗,占湖南总地块数48%。近年长沙晋级万亿经济体,2020年在全省经济占比已经达到29%,再加上对人才较强的“虹吸效应”,长沙凭借良好的经济基础和人口支撑,以及较完善的基建配套,成为房企投资聚集地。
随着城市群规划的深入落实及发展,部分环长沙城市在下行市场中,仍存一定机会,重点房企抓住时机谨慎拓张。其中,湘潭占据房企投资主要视野。2021年,长株潭融城进程加快落地,九华高度融入湘江新区发展,此外国家十四五规划中,也提出加快长株潭都市圈建设,推动湘潭土地市场热度,成交建面和宗数均位居第二梯队之首。
02
国家队发力,TOP15国央企占据9家
榜单TOP30房企中,国央企和民企在企业数量、成交总价和获地建面方面都实力相当。随着金融监管的持续严格,国家队凭借资金优势,具有较强抗风险能力。事实上,在下半年长沙集中供地转冷的环境下,国央企2次托底土地市场,全年投资金额在TOP15中占据9家。
保利发展控股以73.74亿元拿地金额位居首位,总建面255.56万方,超榜二110万方。2021年是保利扩张的一年,在湖南共获地8宗,其中湘潭4宗,随着长株潭融城加快,保利地级市布局或将更加全面。
万科地产作为民营房企,今年土地市场同样表现亮眼。拿地4宗,分布在长沙县松雅湖、雨花区高铁新城以及开福中心,总拿地金额68.67亿元,总建面145.22万方,一反2020年库存乏力的状态,实现土储大爆发,后续随着新项目逐渐入市,将助推业绩增长。
另一方面,随着房地产信贷环境从紧,2022年大多数房企拿地态度将会更加谨慎,保守拿地将是大势所趋,国央企所拥有的资金优势将使其成为投资主力,进而拉开与民营企业的差距,未来或将形成国央企主导的行业竞争格局。
展望2022年,在“房住不炒”政策主基调以及保障房地产行业有序、健康发展的预期下,政策、融资、信贷等将得到边际改善。但短期内房地产市场仍难言乐观,预计未来仍会有部分房企面临负增长困境。
新常态下,高杠杆、高负债运营模式无法持续。房企应顺势而为,控规模、调节奏,积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时在行业盘整期,回归产品,加强产品力打造、提高产品适销性,才能在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势。同时,在行业融资管控常态化下,稳健经营的民企或可寻求与资金雄厚的国央企合作,更好地拓展发展空间。
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