长沙，2022年01月24日——全球领先的地产服务商及咨询公司戴德梁行近日发布年度报告，对2021年长沙房地产市场进行了回顾与展望。报告显示，长沙甲级写字楼市场租赁成交活跃促进空置率继续下行，搬迁仍是全年租赁成交的主要驱动力；优质零售市场受疫情影响及新供应结构性影响，租金处于下行通道；首店经济活跃，商业聚集度最高的五一商圈首店热度亦最高。土地市场，受土拍规则限制，涉宅用地溢价率继续低位运行。同时，住宅市场因受金融信贷政策管控影响，需求释放节奏放缓，但价格整体仍呈上升趋势。
甲级写字楼市场：存量消化期空置率继续下行
2021年，长沙甲级写字楼市场总存量维持在256.5万平方米，在无新增供应入市的背景下，去化情况良好，核心商务区整体空置率较2020年末下降8.1个百分点至37.1%。租金方面，业主普遍采取了更为灵活宽松的租赁条款以加速去化，但由于部分甲级写字楼以其优质的租户结构和较好的企业入驻情况实现了较高租金，并拉动租金整体上行，全市平均租金较2020年末同比小幅上涨1.3%至每月每平方米87.9元。
图1 2015-2021年长沙甲级写字楼市场表现 数据来源：戴德梁行研究部
分商务区来看，除梅溪湖商务区因个别在线教育和房地产企业有退租现象造成空置率上行外，其余四区均实现空置率下行。南湖新城和滨江新城因活跃的市场需求以及部分企业自购自用入驻甲级写字楼，共同带动两区域空置率下行幅度较大，分别同比下降13.7个百分点和15.9个百分点。
从需求行业来看，2021年长沙甲级写字楼市场租赁需求主要来自TMT、金融和专业服务业三大行业，三者共占到全年总租赁成交面积超六成，较2020年占比高出21.2个百分点。从区域分布来看，2021年TMT类企业更偏重选择租赁五一商务区和芙蓉中路的办公空间，金融行业则更青睐五一商务区的办公楼。同时，戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管及助理董事金灿表示，受“双减”政策影响，在2020年作为长沙甲级写字楼市场租赁主力的教育类企业出现大面积退租或缩减租赁面积现象，曾经接近半壁江山的教育培训类需求已然退出主力市场。
图2 2019-2021年长沙甲级写字楼租赁成交行业分析（按面积）数据来源：戴德梁行研究部
展望2022年，长沙甲级写字楼暂无新项目计划入市，随着政府招商引资政策的落地，高端产业、优质企业将有序导入长沙市场，持续的租赁需求将继续去化存量物业，故整体空置率或将继续下行。短期来看，受疫情以及高空置率的影响，预计写字楼业主仍将继续采取积极的租赁政策，因此短期内租金回升的可能性较低。预计到2025年，长沙甲级写字楼市场或将迎来33.8万平方米新增供应，总存量将增至290.3万平方米。
优质零售市场：新增供应结构性影响租金下行，首店经济活跃
2021年，长沙市优质零售市场迎来了4个优质项目入市，带来约40.0万平方米的新增供应，推升全市优质零售市场总存量至269.0万平方米。受新项目入市加剧竞争、疫情反复影响经营等多重因素影响，部分项目空置增高。截至四季度末，长沙核心商圈空置率达7.1%，同比2020年末升高约0.2个百分点。受非核心商圈项目入市带来的结构性影响以及店铺关闭带来的招商压力，全市平均租金同比下降3.2%至每月每平方米408.8元。
图3 2015-2021年长沙优质零售市场表现 数据来源：戴德梁行
分业态来看，零售业态是2021年长沙优质零售物业的需求主力，占全年核心商圈新店开业数量约8.5%，同比增加了4.4个百分点；其次是餐饮业态，占总开店数量约28.0%，较2020年下降了约8.7个百分点。紧随其后的是休闲娱乐业态和儿童业态，分别占总开店数量约10.2%和9.6%。
首店经济活跃是2021年零售市场的一大亮点。2021年长沙引进首店数量创新高，据不完全统计达到146家，其中商业聚集度最高的五一商圈首店热度亦为最高。从首店引入类型来看，2021年入驻首店以长沙首店为主，占比70.6%；其次是华中首店占比23.3%，全国首店则占比6.2%。
2022年，长沙零售市场预计将迎来3个项目，共计将为市场带来约41.0万平方米的新增供应。且均位于非核心商圈，伴随着城市建设的推进，这些项目的入市将进一步提升所在区域的商业活力。随着新优质零售的入市以及政府对“首店”经济的支持，或将有更多元化的品牌入驻长沙商业市场，为长沙商业注入新的活力。预计到2024年，长沙优质零售市场总存量将增至约346.8万平方米，商业竞争加剧的同时，长沙的商圈版图也将进一步扩大。
土地市场：岳麓区和望城区引领土地出让增长
2021年，长沙市六区土地市场共挂牌出让地块242宗，最终成交211宗，成交宗数较2020年增加67宗；总成交面积达1,174.3万平方米，同比增长约35.0%；总出让金额达818.7亿元，较2020年上升约35.3%。从成交楼面价来看，2021年全年长沙市六区土地成交整体楼面均价录得每平方米2,959.0元，仅同比小幅上涨约1.7%。从溢价率来看，全年市六区溢价率继续低位运行至4.3%。
图4 2013-2021年长沙市六区土地市场成交表现 数据来源：长沙市国土资源局/戴德梁行
从分区域成交面积来看，岳麓区和望城区是2021年长沙市六区土地市场供应主力，成交面积合计约占上半年总成交面积的71.3%；开福区和雨花区成交面积合计占比25.1%；芙蓉区和天心区土地成交面积则较2020年有所下降，仅占全年市六区总成交面积的3.6%。
2021年集中土拍共三轮，共挂牌91宗涉宅地块，其中成交66宗地。总成交面积达517.3万平方米，总成交金额613.4亿元，成交楼面均价录得每平方米4,452.9元。从分区成交面积来看，三次土拍的成交主力为岳麓区和望城区，占总成交面积约57.0%。竞得企业性质以国企为主，占比49.7%。
住宅市场：市五区房价上涨，需求释放节奏放缓
2021年，长沙市五区新建商品住宅批准上市面积1,372.1万平方米，同比增长约12.1%；销售面积1,216.6万平方米，同比增长约10.1%。从销供比来看，市场整体暂处供需均衡状态：2021年销供比为0.9，位于合理区间。70城销售均价指数显示，2021年长沙市新建商品住宅成交均价较2020年末上涨约9.4%，价格整体呈上升趋势。但分半年度来看，不同于往年销售旺季一般在下半年，受金融机构贷款管控的影响，2021年长沙新建住宅市场整体呈现先热后冷的表现。
图5 2016-2021年长沙市五区新建商品住宅情况分析 数据来源：中国指数研究院/戴德梁行
分区域销售面积来看，岳麓区仍为长沙市五区新建商品住宅的成交主力，成交面积568.4万平方米，同比增长约17.5%，占全年市五区总成交面积约46.7%。
分区域售价来看，2021年开福区和岳麓区售价领跑市五区，分别为每平方米13,306.3元和每平方米12,909.5元，分别同比上涨约9.3%和16.3%。整体来看，天心、雨花、开福和岳麓等四区价格上涨共同推动市五区整体房价同比上涨约11.8%。
图6 2016-2021年分区新建商品售价 数据来源：中国指数研究院/戴德梁行
整体来看，长沙市新建商品住宅出清周期在2021年基本呈现 “稳-升”的趋势，自下半年起需求释放显著放缓。预计在宏观经济稳增长以及在稳定房地产市场等目标下，2022年对合理住房需求的信贷支持将得以改善，住宅市场的需求释放也将有所恢复。
图7 2019-2021年长沙市五区出清周期情况 数据来源：中国指数研究院/戴德梁行
关于戴德梁行
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本文来源：网易房产长沙
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