市场迭代加快 上半年多个首店品牌入驻长沙

长沙，2022年7月19日——全球领先的地产服务商及咨询公司戴德梁行近日发布半年度报告，对2022年上半年长沙房地产市场进行了回顾与展望。报告显示，长沙甲级写字楼市场搬迁仍是全年租赁成交的主要驱动力，市场需求回暖后空置率有望下行；优质零售市场受疫情影响，空置率上行，首店经济继续发酵，市场更新加快。土地市场，受土拍规则限制，涉宅用地溢价率继续低位运行。同时，住宅市场供需节奏双双放缓，但价格整体仍呈上升趋势。

甲级写字楼租金承压下行，联合办公或将继续活跃长沙办公市场

2022年上半年，长沙甲级写字楼市场无新项目入市，市场存量维持在256.5万平方米。疫情的反复给市场成交及企业经营均带来了较大压力，市场整体需求疲软，上半年全市净吸纳量仅录得28,168平方米。市场消化存量空置面积，使得核心商务区整体空置率较2021年末下降1.1个百分点至36.0%。租金方面，为应对疫情反复对本地写字楼需求造成的冲击，许多写字楼业主采用了更加灵活宽松的租赁条款以维持现有租户和吸引新租户。因此，截至二季度末长沙甲级写字楼市场平均租金较2021年末下降1.7%至每月每平方米86.8元。

图1 2015-2022年上半年长沙甲级写字楼市场表现

数据来源：戴德梁行研究部

从需求行业来看，TMT、专业服务和金融行业引领上半年长沙甲级写字楼市场租赁成交，三者共占到上半年成交面积超七成。分片区来看，TMT企业主要选择五一&芙蓉中路商务区，专业服务业企业则偏爱五一&梅溪湖商务区。同时，戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管金灿表示，疫情反复和国际形势共同导致经济大环境不确定性增高，在此背景下企业预算收紧，有小办公空间需求的企业对拎包入住的精装二手房源更加青睐，使得二房东市场表现活跃，如麦格思在今年二季度租赁了金茂北塔6,600平方米的办公空间。我们认为联合办公类需求或将继续活跃长沙写字楼及产业园等办公市场。

图2 2020-2022年上半年长沙甲级写字楼市场需求行业分析（按面积）

数据来源：戴德梁行研究部

结合在建项目的工期，暂无新项目计划于2022年下半年投入使用，市场将继续消耗现有存量。预计随着疫情阴霾消散以及政策对企业的扶持，下半年市场需求有望回暖，届时空置率或将下行。

优质零售物业空置率爬升3.3个百分点，上半年不少首店品牌入驻

2022年上半年，步步高星城天地的开业为长沙市优质零售市场带来约20.0万平方米的新增供应，推升全市优质零售市场总存量至289.0万平方米。受疫情反复以及市场竞争激烈的影响，部分商品同质化、经营无特点的门店和小型餐饮门店难以为继最终选择闭店，使得购物中心空铺增加。截至二季度末，长沙优质零售市场整体空置率10.4%，较2021年末上升3.3个百分点。租金受压继续下行，截至二季度首层平均租金录得每月每平方米402.2元，较2021年末下降1.6%。

图3 2015-2022年上半年长沙优质零售市场表现

数据来源：戴德梁行

分业态来看，零售、餐饮和儿童业态是2022年上半年是市场主要扩张业态，分别约占上半年核心商圈新店开业数量的57.8%、22.4%和10.0%。细分业态来看，零售业态中以时尚零售为主，餐饮主要集中在外卖档口类，儿童则主要为儿童零售。

上半年有不少首店品牌入驻长沙零售物业，如：寰映影城、Mini Mars Kids Club、Alexander Wang、Gentle Monster、VIA DANTE、QQfamily等纷纷在长沙开出首店。同时面对疫情反复、消费疲软及商场同质化严重等挑战，市场更新加快，如：湖南第二家平和堂——东塘平和堂宣布关店；印力集团于5月收购了中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，为该项目提供运营管理服务，将打造长沙首座“印象城”。金灿认为，在长沙商场同质化严重的困境下，大型商业不动产运营商的加入将为长沙商业市场注入新活力，也将为未来长沙商业发展提供更多可能性。

2022年下半年，长沙零售市场将迎来龙湖芙蓉天街、 鄱阳汇金中心的入市， 共计将为市场带来约24.0万平方米的新增供应。且近5万方的公园式策展商业项目——大汉友阿INPARK也将在下半年开门迎客，湖南首家茑屋书店等品牌将入驻，将为所在区域带来更多崭新元素。

土地市场：土地成交量同比大幅下降，岳麓区为供地主力

2022年上半年，长沙市六区土地市场共挂牌出让地块49宗，最终成交48宗，总成交面积达246.0万平方米，同比下降约60.0%；总出让金额达197.8亿元，较2021年上半年下降约62.4%。从成交楼面价来看，2022年上半年长沙市六区土地成交楼面地价3,283.3元/平方米，同比下降约7.6%。从溢价率来看，上半年市六区溢价率继续低位运行至2.3%。

图4 2013-2022年上半年长沙市六区土地市场成交表现

数据来源：长沙市国土资源局/戴德梁行

分区域来看，除天心区外其余五区上半年供地量均大幅下降，其中岳麓区是2022年上半年长沙市六区土地市场供应主力，占到上半年总成交量约46.7%；其次是望城区，约占总成交量的20.5%；开福区与雨花区成交面积合计占比26.7%。

2022年上半年进行了1轮集中土拍，共挂牌22宗涉宅地块，无土地流拍。总成交面积119.2万平方米，总成交金额173.9亿元，成交楼面均价录得5,381.5元/平方米，整体溢价率2.6%。从成交土地类型来看，纯住宅用地为供地主力，占总成交量的50.0%；从分区成交面积来看，此次土拍的成交主力为岳麓区和雨花区，占总成交面积约70.2%；竞得企业性质以国企为主，占比64.6%。

住宅市场：供需双放缓，价格上涨

2022年上半年，长沙市五区新建商品住宅批准上市面积451.5万平方米，同比下降约24.7%；销售面积336.1万平方米，同比下降约49.4%，为2016年至今最低值。从销供比来看，上半年销供比0.7略低于合理区间，显示出略微的供过于求。上半年，长沙市五区新建商品住宅售价13,577.7元每平方米，较2021年末上涨约7.1%。

图5 2016-2022年上半年长沙市五区新建商品住宅情况分析

数据来源：中国指数研究院/戴德梁行

从分区销售面积来看，岳麓区为长沙市五区新建商品住宅的成交主力，成交面积150.8万平方米，同比下降48.1%，占上半年市五区总成交面积约46.7%。

分区域销售价格来看，芙蓉区和岳麓区引领上半年市五区房价上涨，分别较2021年末上涨14.2%和9.1%。从上半年销售面积TOP50项目分布可以看出，项目多分布于拥有优质自然资源、地铁沿线或主要交通干道等优质区位，是推动上半年市五区成交价格环比上涨的主要原因。

图6分区价格对比2021 VS 2022H1

数据来源：中国指数研究院/戴德梁行

从分区新建商品住宅可售面积结合其过去6个月的去化速度来看：岳麓区可售面积超150万平方米但出清周期仅6.3个月，显示出较高的区域市场热度，其他四区则相对去化压力较大。整体来看，长沙市住宅出清周期在上半年呈现出明显的上升趋势，需求释放显著放缓。预计在稳定房地产市场的政策目的下，随着央行降息政策的推行以及本地改善购房需求的释放，下半年市场需求有望企稳回升。

图7 2020-2022年6月市五区新建商品住宅可售面积&出清周期表现

数据来源：中国指数研究院/戴德梁行

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