央企中交地产落子观音岩，限价8500，是坑是赚？

央企中交想要在长沙楼市，占领一席之地的野心，越来越明显了……

从芙蓉区人民东路旁的中交中央公园，到岳麓区岳麓大道旁的金地中交麓谷香颂，再到长沙县黄兴大道旁的建发中交松雅院，中交稳步前进，在长沙几大板块的中轴线旁留下浓墨重彩的一笔，并于去年9月成功摘得望城区雷锋大道旁的限价8500元/㎡地块。

中交凤鸣九章营销中心外部景观

中交中央公园和松雅院的市场热度和口碑，成为了中交凤鸣九章的品牌背书，不少客户慕名而来。但也有不少客户因为早年间中交中央公园楼盘质量问题而心有余悸，对中交出品持怀疑态度。此次落子望城区，是中交对长沙非热门版块的一次试水，也是品牌市场号召力的验证，从中交凤鸣九章营销中心开放的宣传攻势来看，颇有“中交亮剑，谁与争锋”之意。

然而，项目的成败与否仅靠品牌吗？未必。

近年来，河西热度居高不下，各大热点区域层出不穷。从大板块来看，中交凤鸣九章位于望城区观音岩板块，板块规划定位为商住宜居板块，地处望城区最南端，与岳麓区一山之隔，距望城区政府12公里，东侧毗邻金星北成熟片区，西侧临近高铁西站片区。众多强势片区包围，观音岩于夹缝中生存，处境尴尬。

周边楼盘价格对比图

打开长沙楼市房价图不难看到，观音岩片区目前仍处于长沙楼市价格洼地，毛坯大多为6/7字头。对比同片区其他楼盘，中交凤鸣九章毛坯限价8500，为片区限价天花板。项目首开卖毛坯，后期会改精装，均价接近一万。这个价位在长沙偏一点的地方选择面很广，购房者可以实地多考察几个项目再做决定。

现场区位图

从营销中心区位图可以看出，项目临近雷锋大道、黄金大道、永通大道、银星路等望城几大主干道，可快速通往麓谷、梅溪湖、月亮岛等片区，通过绕城高速可快速抵达河东，门口还有公交可直达五一广场。

众所周知，地铁对片区的发展有拉动作用，例如月亮岛片区，随着4号线的开通房价水涨船高。规划中的12/13号线会对观音岩片区带来怎样的助益我们不得而知，以长沙的工程进度，哪怕是开建了，也还需要6/7年的时间才能投入使用，观音岩的发展还需要时间发酵和沉淀。

沙盘实拍图

据介绍，本月底将首开1#高层和28#洋房。从沙盘上看，1#离学校最远，但最靠近永旺梦乐城，与已入住的新城国际花都一路之隔，两梯四户，板塔结合结构。

104㎡A中间户型得房率及空间利用率较高。但为了保证两个次卧的居住私密性，西侧墙体往外延伸五米多，次卧采光性能较差；公卫与主卫紧挨，且洗漱位置正对主卧门，次卧上厕所反而需要绕行。置业顾问介绍道，两个卫生间确实有点鸡肋，后期可以将主卫改造成衣帽间使用。

104㎡B边户10.25米的超长走廊是最大槽点，占了约15㎡的空间，直接导致其他功能区面积不够。客厅面宽3.7米，进深3.6米，略显局促，放下一个沙发后已无更多活动空间；5个功能区朝北，客厅及主卧朝南，且客厅两侧的光线都会被中间户外延墙体遮挡，采光通风性能不佳；厨房与阳台相对，空气流通性能减弱，不算是真正的南北对流。

118㎡A户型同样存在走廊过长的问题，近10米的长度浪费了巨大的使用空间。入户过道过窄，没有鞋柜的位置，且右侧为公卫洗漱池，洗漱池和套内花园正门相对，后期改造成次卧后，难免不受潮气和噪音干扰。客厅旁边中间户墙体往前延伸，同样会遮挡住户型光线，直接导致西侧户型上午与阳光无缘，下午才有部分太阳能照射室内。118户型通透性在三个高层户型中为最佳，但采光性能最差。

28#是项目所宣传的洋房，实际为11层的小高层。位于售楼处后面，离学校及公园配套近，一梯两户，板式结构，采光通风性能较好，户型为142㎡、148㎡的大四房，预计单价会比高层贵1-2千。

从公布的户型图看，148户型7.8米的南向阳台是亮点之一，但是书房和客厅相连，套内花园部分需要改造才能变成一个次卧，并不是传统的四室两厅两卫；主卫的门对着卧室床，不管是从日常生活来讲或是从风水角度来讲，都非常的不合理；次卧的面积因为走廊内嵌式衣柜而被压缩，导致房间内空间较为局促；后期改造出来三个次卧的空间尺寸都会偏小，这不应该是148㎡房子应有的表现。

据了解，项目赠送面积颇多，公示公摊为22%，但套内花园、阳台半赠送，飘窗全赠送，部分户型得房率可高达90%。

长沙市一中金山桥学校实景图

教育配套：

实地探访项目周边教育配套，东南角为自建的幼儿园，一路之隔便是长沙市一中金山桥学校，该学校为长沙市一中的直管九年一贯制学校，所有老师都是由市一中直接调派和选聘过来的，师资力量非常雄厚，后期也将打造成为整个片区的标杆学校，19年秋季已经开学。尽管“近水楼台”会有一定优势，但具体划片还是以每年教育局文件为准。

项目周边配套示意图

生态配套：

项目自建山体运动公园，目前为样板间示范区，后期会拆掉，里面规划了一个篮球场。东面紧邻的就是七峰公园，南面是6400亩被称为城市绿肺的谷山森林公园，东南面还有谷山体育公园，可以打篮球、羽毛球和游泳等等。小区内园林还有网球场、羽毛球场等运动场地，以及满足不同年龄段的活动空间，容积率仅2.24，绿化率达到40%，长沙少见。

据悉，七峰公园已于今年3月进场，目前已完成了围挡及部分边坡施工，预计今年年底可以完成建设。

望城吾悦广场，外部主路正在施工

商业配套：

目前离项目最近的商场为去年年底开业的吾悦广场，不到一公里，步行可达。项目还自带9000平米的商业，可满足日常生活需求，等到家门口的永旺梦乐城（长沙金圆）购物中心落地后，未来商业配套将更加完善。

总的来说，项目宣传的区域规划、片区发展潜力、学校商业配套，与周边的冷清、没有竞争力的价格形成鲜明对比。未来会如何发展，我们不得而知，但至少现在观音岩片区还需要时间，静待厚积薄发那一刻。

在房票如此珍贵的长沙，买房更要三思而后行，具体怎么选，相信每个人都有自己的抉择。

来源：拼房帝长沙